Ações

Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs)

7 Minutos de leitura

De maneira simples e rápida, os fundos de investimento imobiliário são basicamente fundos de investimentos fechados, constituído por um administrador com o objetivo de investir em ativos imobiliários. Mas em quais ativos? Ativos como lajes corporativas, shoppings, galpões, escritórios, hospitais, imóveis de varejo, além de títulos de dívidas imobiliária, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) ou os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

De qualquer maneira, vamos começar do início!

Sumário

Como investir em Fundos Imobiliários?

Processo de estruturação de um fundo imobiliário

Vantagens de um fundo imobiliário?

Qual a diferença entre aplicar em fundos imobiliários e comprar um imóvel?

Como funciona a “renda mensal”?

Mas esses índices são voláteis e seguros?

Quais são os riscos?

Como investir em Fundos Imobiliários?

Os fundos imobiliários são negociados na bolsa de valores (B3) e estão acessíveis a todas as pessoas. O investidor é quem decide investir em FII, ou seja, se vai comprar cotas desse fundo, similar ao ato de fazer um investimento em algum fundo no mercado. Contudo, como é negociado em bolsa, o investidor pode vender ou comprar a qualquer momento.

Os fundos imobiliários que recebem o dinheiro dos investidores, investem em ativos imobiliários ou títulos de dívida. Após 1 mês no ativo, os ativos “rendem” um aluguel ou retorno de títulos de dívidas, que são repassados aos cotistas em forma de proventos.

Leia também | Comprar imóvel ou alugar? Descubra qual a melhor opção para você!

Processo de estruturação de um fundo imobiliário

Só para fim de informação, os fundos imobiliários para serem estruturados passam por um processo. O administrador contrata instituições financeiras que lança o fundo junto à B3, vendendo-o em inúmeras cotas para os investidores, por meio de uma Oferta Pública Inicial (IPO).

Com os recursos arrecadados, o fundo faz aquisição de ativos imobiliários ou títulos de dívida imobiliária, recebendo por meio de juros das dívidas e correções monetária dos ativos investidos, ou apenas compra um prédio ou um shopping, a depender do estilo e estratégia que o fundo decidiu.

Por fim, os cotistas do fundo, por serem sócios e por fazerem jus aos resultados destes empreendimentos, são remunerados via proventos todo mês.

Leia também | Conheça o mapa dos IPOs 2021

Vantagens de um fundo imobiliário?

Uma das grandes vantagens dos fundos imobiliários é permitir ao investidor pequeno participar dos resultados de empreendimentos que seriam inviáveis de se investir sozinho, já que o valor seria muito elevado.

Sendo assim, nos fundos imobiliários, os investidores conseguem se tornar sócios de um empreendimento ou de vários empreendimentos com pouco capital.

Outra vantagem dos FIIs é que eles também usufruem de isenção de imposto de renda nos rendimentos mensais para pessoa física, desde que o investidor não detenha mais de 10% do fundo de maneira individual. Infelizmente a isenção é só para os rendimentos e caso o investidor deseje vender suas cotas, terá que pagar de imposto de renda com alíquota de 20%.

Aqui, cabe uma dica: evite girar demais sua carteira de fundos imobiliários, para não sofrer pagando muita corretagem e imposto.

Outro ponto importante. No longo prazo, os FIIs são um instrumento muito interessante. Eles permitem ao investidor reinvestir os proventos recebidos, podendo comprar mais cotas do mesmo fundo ou de outros, melhorando assim a carteira e a rentabilidade, livres de imposto.

Isso jamais aconteceria, caso o investidor houvesse comprado um apartamento e colocando-o para alugar. O aluguel por si só não seria o suficiente para adquirir outras “partes” de outro apartamento ou, até mesmo, comprar outro empreendimento imobiliário.

Qual a diferença entre aplicar em fundos imobiliários e comprar um imóvel?

Simplicidade

Fundo imobiliário – Por meio do home broker o investidor negocia as suas cotas sem se preocupar com burocracia e os cuidados de um imóvel.

Compra de imóvel – O investidor precisa se preocupar com escrituras, certidões, ITBI, locação, vacância, reforma, cobrança, etc.

Liquidez

Fundo imobiliário – As cotas são negociadas em Bolsa, reduzindo o risco de não conseguir vender o ativo, além de ser livre de complicações burocráticas.

Compra de imóvel – A transação depende de diversas variáveis e complicações que tornam difícil a venda rápida de um imóvel.

Diversificação do Investimento

Fundo imobiliário – Com aplicações de baixo valor, você já tem acesso a diferentes tipos de imóveis em vários segmentos do setor, permitindo maior diversificação do seu investimento.

Compra de imóvel – O imóvel, como se sabe, é um bem indivisível. Assim, não é possível vender apenas uma parte dele.

Vantagem Fiscal

Fundo imobiliário – Para pessoas físicas não há incidência de IR sobre o rendimento distribuído pelo fundo, o que aumenta o retorno do investimento.

Compra de imóvel – Os aluguéis provenientes dos imóveis de propriedade direta são tributados pelo Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF).

Risco

Fundo imobiliário – O FII investe, normalmente, em grandes empreendimentos, o que leva à diversificação de inquilinos e minimiza o risco de fortes oscilações na distribuição de rendimentos.

Compra de imóvel – O proprietário de um imóvel fica mais exposto ao risco de vacância (imóvel vazio) e inadimplência.

Como funciona a “renda mensal”?

Os fundos imobiliários são obrigados por legislação a distribuir no mínimo 95% de seus rendimentos semestrais. Logo, o Dividend Yield (Taxa de Proventos Distribuídos) se torna muito atraente, superando grande parte de empresas boas pagadoras de dividendos.

É bom lembrar que essas empresas listadas na Bolsa podem pagar 25% dos lucros para cima aos seus acionistas, caso esteja determinado em assembleia ou por ordem dos controladores.

Assim, para o investidor é muito mais vantajoso do que um imóvel de verdade, pois este pode ter seus aluguéis tributados – a depender da faixa de renda – e entregar geralmente um retorno menor que 5% ao ano.

Enquanto isso, muitos FIIs pagam de 7% a 8% ao ano e como é pago mensalmente, o investidor pode decidir ficar com os proventos como parte da sua “renda mensal” ou, até mesmo, construir uma carteira previdenciária.

Abaixo o gráfico do IFIX (Índice dos Fundos Imobiliários) em laranja – desde 09/2012 a 08/2021 – contra o Ibovespa em azul. 

O IFIX performou melhor que o Ibovespa de 2015 a 2018. Além disso, se mostrou bastante resiliente batendo o CDI Acumulado em várias janelas. Isso por que ele tende a ser ‘menos volátil” que o Ibovespa e tende a ter menor ruído, como noticiários, política doméstica ou estrangeira.

Uma dica interessante é seguir o site www.fiis.com.br para acompanhar todos dos fundos imobiliários do mercado. Há muitas informações:

a) quanto foi pago de provento;
b) cartas mensais dos gestores (relevante ler todo mês) para acompanhar o seu investimento;
c) quanto foi a variação no mês, assim como o regulamento e outras informações.

Mas esses índices são voláteis e seguros?

Depende. Os índices variam por serem negociados em Bolsa. Contudo, é bom lembrar que eles são menos voláteis que as ações e também estão menos expostos ao risco de perda total de capital.

Por não serem empresas, que podem chegar a cair 95% ou 99% do seu preço, caso a empresa esteja totalmente endividada, com prejuízo e sem perspectiva de saída do cenário, os FIIs por se tratarem de empreendimentos sem alavancagem e sem a complexidade de uma companhia, comportam-se de forma mais estável que as ações.

O que pode impactar muito um fundo imobiliário é a vacância, ou seja, área que fica desocupada, não gerando aluguel ou rendimento. Caso seja grande, realmente pode impactar o pagamento de proventos ou, até mesmo, deixar de pagá-los.

Leia também | O fundo imobiliário faz sentido para você? 

Quais são os riscos?

Todo investimento é acompanhado do retorno e também do risco. Todavia, vale ficar de olho no risco de vacância (área desocupada). Caso o fundo esteja com ela alta,  a rentabilidade e assim como a distribuição de proventos serão impactados.

Além disso, existe o risco de inadimplência, questão que pode existir o não pagamento ou até atraso por parte do inquilino, caberá a administração do fundo correr atrás e tomar as medidas necessárias.

Assim, o investidor não precisa se preocupar com essas “dores de cabeça” em procurar inquilino, cobrar e até talvez entrar com um processo. Para evitar esses riscos, é aconselhável que o investidor diversifique sua carteira em vários fundos distintos, como mono-ativos (investem em apenas um ativo), fundos de lajes corporativas diversificadas (possuem vários ativos) e até fundos de papeis (investem em títulos de dívida imobiliária como CRI e LCI).

Outro risco seria catástrofes ou depredações. Muitos imóveis que compõem um fundo podem ser físicos e estar sujeito a esse tipo risco. O risco de tributação também pode acontecer. Um exemplo é que hoje eles estão isentos de imposto de renda no rendimento. Contudo, pode-se passar uma lei que mude isso.

E, por último, o “risco” das oscilações dos fundos em bolsa, no qual pode ser visto como uma consequência de se estar listado em bolsa e não como um “risco”.

Quando estiver na dúvida de como reagir ao mercado, lembre-se sempre da frase de Warren Buffett:

“O mercado é uma ferramenta usada para tirar o dinheiro do impaciente para o paciente”.

Por isso, não faz muito sentido ficar olhando as cotações do seu investimento todos os dias, já que levam tempo para maturar.

Assim como você não olha todo dia quanto vale o seu apartamento ou casa, não faz sentido ficar olhando todo dia a variação do seu fundo, mas entender se o mesmo está operacionalmente bem e saudável.

Gostou deste conteúdo? Selecionamos também outras leituras para aprofundar ainda mais seu conhecimento no mercado:

O que é IFIX?

Conheça o mapa dos IPOs 2021

Conheça todos os setores de empresas listadas na B3

Commodities e agronegócio: 8 empresas de destaque da bolsa brasileira

Praticar tênis é uma aula de investimento

×
AçõesAnálise & Opinião

Ações e ciclos econômicos