O mercado de fundos imobiliários (FIIs) tem vivido um ano desafiador em 2024. O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX), referência para o setor, apresentou quedas significativas ao longo do ano, gerando preocupação em muitos investidores, especialmente os iniciantes, conservadores ou menos adeptos à volatilidade. Apesar disso, a análise detalhada revela que os fundamentos de grande parte dos ativos permanecem sólidos, e os dividendos continuam em patamares atrativos. Vale aqui destacar também, que esse cenário desafiador não é exclusividade dos FIIs. Até mesmo investimentos tradicionalmente considerados mais seguros, como o Tesouro Direto e produtos de renda fixa com marcação a mercado (CRI, CRA, debêntures, entre outros), têm registrado desempenhos aquém do esperado, refletindo as condições adversas do mercado como um todo.

Sabemos como é duro enfrentar momentos assim

Entendemos o quão difícil pode ser acompanhar um cenário onde os desempenhos dos ativos estão aquém das expectativas. Ver as cotações caindo enquanto você mantém a confiança na sua estratégia é, sem dúvida, desafiador. É natural sentir frustração e até questionar as decisões tomadas, mas é justamente nesses momentos que a paciência e a visão de longo prazo fazem toda a diferença. Estamos ao seu lado para ajudar a enxergar além das oscilações momentâneas e manter o foco no que realmente importa: os fundamentos e seus objetivos financeiros.

Por que as cotas estão caindo?

A queda no preço das cotas de FIIs de maneira geral não está diretamente relacionada à qualidade dos ativos subjacentes, mas sim a fatores macroeconômicos e comportamentais. Entre as razões estão:
1. Cenário Macroeconômico:
A manutenção de juros altos e a expectativa de ajustes na política monetária impactam o custo de oportunidade dos investimentos. Com a renda fixa oferecendo retornos mais atrativos em termos nominais, muitos investidores optam por migrar para essa classe de ativos, pressionando os preços dos FIIs para baixo.
2. Emoção no Mercado:
O mercado de FIIs é dominado por investidores pessoa física, que representam cerca de 70% das negociações. Essa forte participação contribui para movimentos mais emotivos, como vendas em momentos de baixa por medo de maiores perdas. Essa “pressão emocional” muitas vezes ignora os fundamentos sólidos dos ativos.
3. Liquidez e Volatilidade:
Fundos imobiliários possuem menor liquidez em comparação a ações de grandes empresas, o que amplifica a volatilidade. Pequenas movimentações de venda podem gerar quedas expressivas nas cotações.

Os fundamentos permanecem bons

Apesar das quedas nas cotas, os fundamentos de vários FIIs permanecem robustos. Os imóveis continuam ocupados, gerando renda estável, e os dividendos continuam sendo pagos regularmente, muitas vezes com yields acima de 10% ao ano. Além disso:
• A vacância de muitos FIIs está controlada quando comparada a seu histórico
• Os contratos dos FIIs são em grande parte reajustados pelo CDI ou inflação (IPCA ou IGP-M).
• A diversificação dos fundos mitiga riscos sistêmicos.

Isso mostra que os problemas estão mais relacionados à percepção de mercado do que à performance dos ativos em si.

O que fazer com essa parcela da carteira?

1. Evitar decisões precipitadas:
Vender as cotas em um momento de baixa pode consolidar perdas que poderiam ser recuperadas no médio ou longo prazo. É importante lembrar que quedas de preço nem sempre representam perdas reais, desde que os ativos mantenham sua capacidade de geração de renda.
2. Rebalancear com cautela:
Avaliar se a alocação em FIIs ainda faz sentido dentro da carteira diversificada. Caso o percentual tenha caído em relação ao planejado, pode ser uma oportunidade de adquirir cotas a preços descontados, respeitando, claro, o perfil de risco do investidor.
3. Aproveitar os dividendos:
O cenário atual permite reinvestir os dividendos recebidos em novas cotas, aproveitando o efeito dos juros compostos.
4. Olhar para o longo prazo:
Lembre-se: o mercado é cíclico. Assim como as ações, os FIIs passam por períodos de alta e baixa. Quem mantém a disciplina tende a colher os frutos no longo prazo.

Cenários e o papel do investidor ativo

A equipe de gestão ativa tem o objetivo de superar o IFIX, identificando oportunidades mesmo em cenários desafiadores. Algumas tendências a serem monitoradas incluem:
• Alteração da taxa Selic: Quando os juros futuros começarem a cair, o mercado de FIIs pode se valorizar significativamente, atraindo novos investidores.
• Aquecimento do mercado imobiliário: A recuperação da economia real pode impulsionar a demanda por imóveis, beneficiando os fundos.
• Trocas pontuais entre FIIs com maior oportunidade de desconto e entre classes, de acordo com o momento (papel/tijolo)

Encontrando o equilíbrio nas decisões

O mercado de FIIs em 2024 nos ensina uma lição valiosa: a importância de separar emoção de razão. Em um momento de volatilidade, a paciência e a disciplina são os maiores aliados do investidor. A estratégia deve sempre ser fundamentada em uma visão de longo prazo, alinhada aos objetivos financeiros. Acreditamos que, com os devidos ajustes que permita o investidor ficar em paz e a manutenção de uma postura diligente, os FIIs continuarão sendo uma importante peça no quebra-cabeça de uma carteira bem diversificada.