Os fundos imobiliários podem ser alternativas de investimento para quem deseja participar do mercado de imóveis. Antes de adquirir cotas, entretanto, é preciso considerar fatores relacionados ao desempenho, tais como: vacância física e vacância financeira.

Embora se pareçam, tais conceitos representam condições diferentes sobre os fundos. E, além de conhecer esses dois, é necessário identificar outros indicadores e saber como usá-los a favor de uma análise para a compra de cotas.

Por isso, veja como a vacância física e a vacância financeira se distinguem e entenda como usar esses e outros fatores em sua avaliação!

Neste artigo você vai ver:

O que é um fundo imobiliário?
Como um fundo imobiliário funciona?
Quais são os tipos de FIIs disponíveis?
Quais são as vantagens do investimento em fundos imobiliários?
Quais são os riscos ligados aos FIIs?
O que é a vacância física?
O que é a vacância financeira?
Quais são as diferenças entre esses indicadores?
Como a taxa de vacância influencia a tomada de decisão?
Quais são outros indicadores usados para analisar FIIs?
Como escolher fundos imobiliários?

O que é um fundo imobiliário?

O investimento no mercado imobiliário não precisa ser feito apenas pela compra de imóveis de modo direto. Também é possível participar do setor com estratégias mais acessíveis, como é o caso do fundo de investimento imobiliário (FII).

Esse é um veículo financeiro de renda variável que permite ao investidor expor seu patrimônio ao setor de imóveis. A alocação dos recursos é feita em diferentes tipos de ativos desse segmento, como você verá adiante.

Como um fundo imobiliário funciona?

O funcionamento de um fundo imobiliário, em linhas gerais, é parecido com o de outros fundos de investimento. A participação do investidor depende da aquisição de cotas, que dão direito à exposição aos resultados.

Como se trata de um investimento coletivo, diversos investidores adquirem cotas e o dinheiro é movimentado por um gestor profissional. Ele faz as escolhas e gerencia a alocação de acordo com a estratégia adotada. No caso dos FIIs, o montante segue para ativos do mercado de imóveis.

Diferentemente de outros fundos, o FII permite obter retorno de duas formas. A primeira é pelo aumento do preço das cotas. Ele acontece pela valorização dos imóveis ou outros ativos e também pelo maior interesse por parte do mercado, por exemplo.

Já a segunda forma de retorno ocorre pela distribuição de dividendos. Todos os FIIs são obrigados a distribuir, no mínimo, 95% dos lucros obtidos. Assim, podem oferecer renda passiva aos investidores — especialmente se forem focados no aluguel de imóveis, que tem renda frequente.

As cotas dos FIIs são negociadas na bolsa de valores e não sofrem incidência da antecipação de Imposto de Renda, conhecida como come-cotas. O IR incide sobre a venda com ganho de capital (ou seja, lucro) das cotas.

Quais são os tipos de FIIs disponíveis?

Os fundos imobiliários se diferenciam entre si pelos tipos de alocação que realizam. Na prática, existem três tipos principais, que são:

• fundos de tijolo: investem a maior parte dos recursos em imóveis físicos, como galpões logísticos, parques industriais, centros comerciais, escritórios corporativos e mais;
• fundos de papel: alocam a maioria do dinheiro em títulos e certificados ligados ao mercado de imóveis, como letras de crédito imobiliário (LCI), certificados de recebíveis imobiliários (CRI) e letras hipotecárias (LH);
• fundos de fundos: priorizam a aquisição de cotas de outros FIIs disponíveis, fazendo com que os investidores participem indiretamente de diversos fundos.

Quais são as vantagens do investimento em fundos imobiliários?

Com base nas características que você já conferiu, é possível dizer que os investimentos imobiliários via fundos podem apresentar benefícios. Um deles é a acessibilidade, pois o custo para adquirir cotas é bem menor que o preço de compra de imóveis ou mesmo de determinados títulos.

Os FIIs também são uma forma prática de investir, pois a negociação acontece na bolsa de valores. Assim, é diferente da compra de um imóvel, que envolve diversas etapas burocráticas. Outra vantagem é o pagamento de dividendos.

Pela distribuição desse tipo de proventos, é possível obter renda passiva, o que pode ajudar no alcance de objetivos. Além disso, o FII é um meio de obter a diversificação de carteira, pois ele costuma investir em diversos ativos imobiliários.

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Quais são os riscos ligados aos FIIs?

Apesar dos aspectos positivos, os FIIs também exigem atenção porque apresentam riscos. Um deles é o risco de mercado, que decorre das flutuações de preços que as cotas podem sofrer, devido às movimentações da bolsa.

Tipos específicos de fundos apresentam outros riscos. Os fundos de papel, por exemplo, tendem a apresentar maior risco de crédito. Ele existe diante da possibilidade de o emissor do título não arcar com as condições definidas.

Já os fundos de tijolo focados em aluguéis têm riscos de vacância, o que envolve a ocupação dos imóveis. Você saberá mais sobre ela na sequência!

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O que é a vacância física?

Como a vacância compõe um tipo de risco dos FIIs, vale a pena conhecer esse conceito mais a fundo. Um dos tipos de vacância é a física, que diz respeito a quantos imóveis ou metros quadrados de um imóvel estão locados.

Portanto, ela corresponde à taxa de ocupação e pode ser usada não apenas para um imóvel, mas para todo o fundo. A taxa de vacância física é dada pelo total de metros quadrados não ocupados em relação ao total que estaria disponível.

O que é a vacância financeira?

Embora seja importante, a vacância física não é a única medida a ser avaliada nesse sentido. Também existe a chamada vacância financeira.

Esse termo envolve o quanto se deixa de ganhar devido à desocupação da área que seria rentável. Ou seja, ela considera o custo da desocupação física. Assim como a vacância física, a vacância financeira pode ser medida tanto para um imóvel específico quanto para todo o fundo.

É importante notar que a vacância financeira pode existir mesmo sem a vacância física. É o que ocorre quando um contrato prevê um tipo de carência, no qual o inquilino passa um período sem pagar o aluguel. Ainda que isso não seja tão comum, é uma situação que pode se concretizar.

Quais são as diferenças entre esses indicadores?

Como você viu, a vacância diz respeito à área que não é locada e aproveitada de um imóvel e/ou de um fundo imobiliário. Porém, a vacância física e a financeira são diferentes por considerarem aspectos próprios.

No caso da vacância física, apenas a área, em metros quadrados, importa. Então se dois imóveis tiverem 5 mil metros quadrados e ambos tiverem 800 metros quadrados não alugados, a vacância física de ambos é de 16%, por exemplo.

Já a vacância financeira avalia o custo desse metro quadrado, o que leva em consideração diversos fatores. Aspectos como localização, finalidade e condições do espaço estão entre os pontos que interferem no cálculo final da taxa.

No mesmo exemplo, 800 metros quadrados de um imóvel podem representar um preço que é o dobro do mesmo espaço em outro prédio. Nesse caso, embora a vacância física seja igual para eles, a vacância financeira do primeiro representa o dobro do segundo.

Em comum entre os dois conceitos há o fato de servirem como indicadores da saúde financeira de um fundo e das perspectivas para o FII. Logo, se você pensa em investir em fundos imobiliários voltados para o aluguel, precisa considerar a vacância.

Isso porque uma alta taxa de vacância pode indicar falta de interesse nos imóveis, colocando em risco a obtenção de retorno. Também pode afetar o fluxo de caixa, o que levaria à redução ou suspensão do pagamento de dividendos — ao menos, temporariamente.

Como a taxa de vacância influencia a tomada de decisão?

Agora que você sabe quais são as diferenças entre vacância física e financeira, é preciso saber como elas podem ser úteis. Na prática, você pode comparar os resultados de um FII com valores de referência para entender a situação do fundo atual.

Com o resultado, é possível saber se a vacância está na média do mercado ou se fica acima ou abaixo do nível de referência. Assim, há uma visão parcial da saúde financeira do fundo.

Usar essa informação para a decisão de investimento dependerá da sua estratégia e da sua tolerância ao risco. Quem tem capacidade para correr mais risco pode realizar o que é conhecido como comprar vacância.

A ideia, nesse caso, é adquirir cotas de um FII com vacância física e/ou financeira que esteja elevada. Porém, a busca é por potencial de ganhos no futuro. Assim, o investidor faz uma avaliação sobre o portfólio para verificar se os imóveis tendem a ser ocupados em breve.

O atrativo dessa estratégia é o potencial de comprar cotas baratas e de aproveitar uma possível valorização, caso a ocupação se torne maior. Contudo, não há garantias quanto ao aumento no nível de locação da área livre e nem da valorização das cotas, o que eleva o risco geral.

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Quais são outros indicadores usados para analisar FIIs?

Além da vacância física e da vacância financeira, outros aspectos podem ser avaliados sobre um FII. Isso é possível pelo uso de indicadores que ajudem a complementar a avaliação quanto à ocupação.

Com a obtenção das informações geradas por esses indicadores, pode-se concluir se o fundo de investimento imobiliário representa uma boa oportunidade. Essa é a estratégia da análise fundamentalista, o que pode ajudar a reduzir os riscos e a orientar melhor o investimento.

Na sequência, descubra quais são outros indicadores que podem ser adotados para analisar FIIs!

Dividend Yield

O dividend yield (DY) é um indicador que serve para analisar o pagamento de dividendos de um fundo imobiliário. Ele é calculado pela divisão entre o total de dividendos pagos em um período e o preço de negociação da cota.

Quanto maior for o DY, maior é o retorno na forma de dividendos, em relação ao que é pago para adquirir as cotas. Para quem deseja obter renda passiva, por exemplo, é um indicador importante.

P/VP

O múltiplo P/VP é bastante usado na análise fundamentalista de ações e também pode servir na avaliação de fundos imobiliários. Ele consiste em relacionar o preço de negociação da cota pelo valor patrimonial por cota.

A intenção é saber se o mercado está disposto a pagar mais, menos ou o mesmo que o patrimônio do fundo. Tal questão é importante porque um P/VP baixo pode significar, por exemplo, que as cotas estão baratas, pois são vendidas a um preço menor do que seria considerado justo.

Ao mesmo tempo, é necessário analisar esse indicador junto a outros, incluindo a taxa de vacância. Adquirir cotas de um FII com P/VP baixo também pode trazer mais riscos, pois, embora possa haver a tendência de aumento no preço da cota, não há garantias quanto a isso.

Cap Rate

Abreviação para capitalization rate ou taxa de capitalização, o indicador cap rate é importante por representar a taxa de retorno de um imóvel ou do portfólio do fundo.

Ele é dado, em porcentagem, pela relação entre o retorno obtido com o imóvel em um período (como ao longo do ano) e o preço de aquisição do bem. Com isso, é útil para identificar quanto cada imóvel rende e se o portfólio oferece boas perspectivas.

Normalmente, um cap rate elevado é obtido diante de um preço de aquisição baixo e/ou de um alto valor de locação. No geral, tende a ser benéfico, por representar uma capacidade maior de gerar resultados.

Indicadores qualitativos

Além dos indicadores quantitativos, é possível realizar uma análise qualitativa, que é igualmente importante. Ela envolve avaliar critérios como:

• valor do metro quadrado;
• área bruta locável (ABL) de cada imóvel e do fundo;
• localização do imóvel;
• uso previsto para o imóvel;
• diversificação do portfólio, entre outros.

Essas e outras informações costumam ser apresentadas nos balanços e relatórios dos fundos, além de análises do mercado. Porém, cabe a você conferir a relação entre os dados, para definir se vale a pena fazer o investimento.

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Como escolher fundos imobiliários?

Com base nessas informações, você aprendeu que considerar os indicadores é fundamental na hora de escolher fundos imobiliários. No caso dos fundos de tijolo, especificamente, a vacância física e a vacância financeira estão entre as principais ferramentas, mas não são as únicas.

Além de usar esses e outros indicadores, é preciso identificar seu perfil de investidor para saber qual é a sua tolerância ao risco. Também é necessário considerar os objetivos financeiros, que são relevantes na hora de saber o que analisar no FII.

Aumentar seus conhecimentos sobre o mercado financeiro, fundos imobiliários e os setores econômicos específicos também pode ajudar. Assim, você saberá coletar e analisar as informações em busca de conclusões.

Ao fazer a avaliação dos indicadores, é possível usar valores de referência, no que é conhecido como benchmark. Desse modo, há a chance de visualizar o FII em questão e seu desempenho de modo contextualizado.

Como você pôde perceber, a vacância física e a vacância financeira representam aspectos distintos de um fundo imobiliário e devem ser analisadas com critério. Além delas, é interessante adotar outros indicadores, de modo a tomar uma decisão orientada e com maiores chances de sucesso.

Se quiser saber como alocar recursos nessas oportunidades do mercado, veja como investir em fundos imobiliários!